房屋租赁合同中非违约方的减损义务

房屋租赁合同中非违约方的减损义务

一、法律规定对比

二、减损规则分析

减损规则是依据诚实信用原则而产生的，未尽到减损义务的受损害方构成对诚实信用原则的违反。

（一）减损规则的构成

（1）违约方的违约行为导致了损害的发生，受损害方对损害的发生没有过错。

（2）受损害方未采取合理措施造成了损失扩大的后果。

（3）受损害方对损失的扩大有过失。

（4）扩大的损失与受损害方未及时釆取合理的、适当的措施之间存在因果关系。

（二）减损规则的具体措施

（1）停止履行。

（2）替代安排。

（3）变更合同。

三、减损规则的应用

受损害方未采取合理减损措施，在计算具体损害赔偿数额时，可避免的损失数额应予扣减。司法实践中，认定扩大的损失，需要确定受损害方应采取且能够采取减损措施的时间点。该时间点之后损失的产生，在受损害方的控制范围之内，与违约方的违约行为无关，即该损失与受损害方的行为之间存在因果关系。

苏某与孙某房屋租赁合同纠纷一案中【案号：（2021）鲁03民终1250号】，二审法院认为，“《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。2020年9月15日被上诉人孙某与上诉人苏某签订《租赁合同》的第二天，孙某即通知苏某合同内容需要改动，并于2020年9月17日双方当面进行沟通，孙某在苏某面前撕毁《租赁合同》，此时苏某应当清楚孙某不再履行合同的意思表示，苏某亦答应孙某可再行临时使用涉案房屋一段时间，因此，苏某对于其于2020年9月16日与案外人王健签订的房屋租赁合同，苏某是清楚无法向案外人交付租赁房屋的，苏某没有及时采取措施防止损失扩大，苏某对扩大的损失要求孙某进行赔偿，于法无据。”故孙某只需承担双方签署的租赁合同未及时交付租赁物的违约责任，无需对苏某转租的预期收益承担赔偿责任。